Phân biệt sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi trong soạn hợp đồng

Đại dịch Covid-19 càng lúc càng có dấu hiệu lan mạnh trở lại trên thế giới, dịch bệnh đã khiến các doanh nghiệp không chỉ gặp khó khăn trong kinh doanh mà còn đối mặt nhiều vấn đề pháp lý phát sinh. Những vấn đề phát sinh khá đa dạng liên quan đến các hoạt động của doanh nghiệp, nhưng trong bài viết này tôi chỉ phân tích một vấn đề rất phổ biến hiện nay đó là sự tranh cãi giữa người cho thuê mặt bằng (nhà) và người đi thuê vì phần lớn các doanh nghiệp bắt buộc phải đóng cửa, ngừng kinh doanh trong thời gian giãn cách xã hội, song vẫn phải duy trì rất nhiều chi phí, trong đó nặng gánh nhất là chi phí thuê mặt bằng.

Các doanh nghiệp cho biết không ít chủ nhà, đơn vị cho thuê mặt bằng đã chia sẻ với người thuê bằng cách miễn, giảm phí thuê nhưng vẫn còn nhiều chủ nhà không giảm, thậm chí khi được trả lại mặt bằng đã đưa ra nhiều điều kiện khó khăn đối với doanh nghiệp, thậm chí nhiều doanh nghiệp hay người thuê còn bị mất luôn tất cả tiền đặt cọc thuê nhà vì không thể tiếp tục kinh doanh. Vì nếu hai bên không có tiếng nói chung, bên thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, chấp nhận mất cọc, nhưng bên cho thuê chưa chắc sau khi kết thúc hợp đồng với người thuê trước sẽ cho người khác thuê với giá bằng giá cho thuê của hợp đồng trước, cũng không chắc rằng sẽ có khách thuê ngay.

Vì vậy thiệt hại này không chỉ xảy ra cho một bên mà đôi khi bên cho thuê cũng bị ảnh hưởng không nhỏ, chúng ta có thể thấy hàng loạt mặt bằng từng nằm trong những vị trí vàng tại trung tâm thành phố được người thuê luôn săn lùng với giá thuê lên tới hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỉ đồng mỗi tháng cũng đã bỏ trống hơn cả năm nay.

Các yếu tố để áp dụng điều Bất Khả Kháng trong hợp đồng

Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí của con người khiến chúng ta không thể lường trước và khắc phục được mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết, khả năng cho phép.

Sự kiện bất khả kháng hội tụ 3 điều kiện: yếu tố khách quan, không lường trước được và không thể thực hiện được.

Hiện nay, người đi thuê có xu hướng viện dẫn trường hợp dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng để yêu cầu người cho thuê miễn hoặc giảm tiền thuê, nhưng người cho thuê thường có xu hướng không chấp nhận đây là trường hợp bất khả kháng và để chứng minh sự kiện bất khả kháng là điều hoàn toàn không phải dễ dàng. Vậy chúng ta nên tìm hiểu trường hợp bất khả kháng là gì? Phải chứng minh nó như thế nào? và hiện nay có phương pháp nào tốt hơn và dễ dàng đạt được thỏa thuận cho cả hai phía hay không?

Tuy nhiên, pháp luật đã tạo cho chúng ta một cơ chế khác, nếu biết cách vận dụng tốt thì trong nhiều trường hợp cũng sẽ mang lại hiệu quả cho đôi bên.

Trong các Bộ luật dân sự cũ, trước khi bộ luật dân sự 2015 ban hành thì về nguyên tắc, khi các bên đã ký kết hợp đồng thì các bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đó cho dù có bất kỳ hoàn cảnh nào xảy ra (trừ những trường hợp có sự thỏa thuận của các bên hoặc ngoại lệ về sự kiện bất khả kháng).

Chính vì vậy, đã xảy ra trường hợp là mặc dù điều kiện, hoàn cảnh tại thời điểm thực hiện hợp đồng đã có sự thay đổi và khác biệt đáng kể, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của một bên thì các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu cả hai bên không đi đến sự thống nhất điều chỉnh. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, mà còn làm mất đi tính thiện chí, hiệu quả hợp tác tối ưu được đặt ra hàng đầu trong việc giao kết hợp đồng của các quan hệ dân sự.

Để khắc phục được hạn chế, thiết sót trên; để phù hợp hơn với thực tiễn, nhu cầu và bối cảnh xã hội, thì hiện nay theo quy định tại bộ luật dân sự 2015 tại Điều 420 đã cho phép các bên có thể điều chỉnh lại hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Điều 420 bộ luật dân sự 2015. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản:

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

su kien bat kha khang va hoan canh thay doi trong hop dong covid

Phân biệt giữa hoàn cảnh thay đổi cơ bản với trường hợp bất khả kháng

Điều khoản “hoàn cảnh thay đổi” có những đặc điểm gần giống với “trường hợp bất khả kháng” do cả hai đều có sự kiện khách quan, xảy ra sau khi các bên xác lập hợp đồng và ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình thực hiện hợp đồng. Nhưng “hoàn cảnh thay đổi” cũng khác với sự kiện bất khả kháng ở nhiều điểm quan trọng, như: có phạm vi áp dụng rộng rãi hơn; thường được dành cho việc điều chỉnh các hợp đồng dài hạn; và mục đích của điều khoản này là đề xuất việc đàm phán lại và chỉnh sửa các điều khoản hợp đồng sao cho việc thực hiện hợp đồng có thể được tiếp tục, thay vì hậu quả pháp lý của “trường hợp bất khả kháng” là chấm dứt hợp đồng hoặc mặc nhiên giải phóng nghĩa vụ cho bên vi phạm theo lý thuyết miễn trách nhiệm vi phạm hợp đồng.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa 2 khái niệm là khi có “sự kiện bất khả kháng” xảy ra, hợp đồng sẽ không thể thực hiện được; còn trong “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thì hợp đồng vẫn có thể thực hiện được nhưng chi phí để thực hiện hợp đồng cao hơn rất nhiều so với dự tính ban đầu. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản không nghiêm trọng tới mức làm cho hợp đồng sẽ không thể thực hiện được nhưng nếu thực hiện thì một bên bị thiệt thòi so với bên còn lại; hợp đồng vẫn có thể thực hiện nhưng bất công bằng xuất hiện với một bên và có lợi cho bên còn lại.

Xét về mặt pháp lý nhà đất thì ban đầu bản thân dịch bệnh này không phải là sự kiện bất khả kháng, bởi vì một trong những yếu tố của bất khả kháng là “không thể thực hiện được”. Vậy thì đối với các hợp đồng đã giao kết trước khi có dịch, trong giai đoạn thực hiện hợp đồng thì dịch bệnh bùng phát; nhưng trước khi cơ quan công quyền đưa ra lệnh không cho hoạt động, đóng cửa biên giới…. mà gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên có thể được xem là hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tuy nhiên trong tình hình hiện nay, khi dịch bùng phát mạnh thì cơ quan công quyền đã đưa ra lệnh không cho hoạt động hoặc đóng cửa biên giới (hạn chế giao thương) và lệnh này trở thành bất khả kháng. Vậy các hợp đồng không thể thực hiện được sau khi có lệnh không cho hoạt động thì có thể xét vào trường hợp bất khả kháng nếu hội đủ các yếu tố như trên.

Ví dụ 1: Ngày 01/01/2019 hai bên ký kết một hợp đồng thuê mặt bằng, thời hạn 05 năm. Đến ngày 01/01/2020 thì dịch bệnh bùng phát làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bên thuê. Đến ngày 01/03/2020 bên thuê viện dẫn đây là trường hợp bất khả kháng và yêu cầu bên cho thuê miễn giảm tiền thuê vì quá trình kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh.

Nhưng đến thời điểm này, đây chưa phải là trường hợp bất khả kháng vì chưa đáp ứng được đầy đủ các yêu tố của bất khả kháng, vẫn còn thiếu yếu tố “không thể thực hiện được” vì về bản chất người thuê tuy bị ảnh hưởng bởi dịch nhưng xét cho cùng thì vẫn có thể tiếp tục việc kinh doanh, tuy có khó khăn nhưng chưa đến mức là không thể tiếp tục việc kinh doanh. Tuy nhiên, đến giai đoạn này đã đáp ứng được điều kiện của hoàn cảnh thay đổi cơ bản, người thuê có thể yêu cầu bên cho thuê miễn giảm tiền thuê cho mình theo điều 420 bộ luật dân sự 2015.

Giả sử đến ngày 01/06/2020, chính phủ ra quyết định yêu cầu các cơ sở kinh doanh bắt buộc phải đóng cửa vì dịch bệnh. Thì đến giai đoạn này đã đáp ứng đầy đủ 03 yêu tố của bất khả kháng là: yếu tố khách quan, không lường trước được và không thể thực hiện được. Việc chính phủ ra quyết định yêu cầu các cơ sở kinh doanh bắt buộc phải đóng cửa chính là yếu tố “không thể thực hiện được” dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Đến giai đoạn này thì bên thuê đã có thể viện dẫn “trường hợp bất khả kháng” và yêu cầu bên cho thuê miễn tiền thuê trong giai đoạn này.
Giải pháp:

Hiện nay dịch bệnh đang diễn biến phức tạp trên thế giới và có thể bùng phát bất cứ lúc nào, vì vậy chúng ta phải luôn trong trạng thái chuẩn bị tinh thần để đối mặt với dịch bệnh. Để giải quyết vấn đề trên, các bạn chỉ cần thỏa thuận thêm một điều khoản trong hợp đồng là đưa trường hợp dịch bệnh là một trong những trường hợp bất khả kháng, và khi dịch bệnh bùng phát thì bên cho thuê phải miễn giảm tiền thuê cho bên thuê tùy theo tình hình thực tế, còn khi đã có lệnh phong tỏa hoặc một số mặt hàng kinh doanh bắt buộc phải đóng cửa từ Chính phủ thì sẽ được miễn hoàn toàn tiền thuê. Khi dịch bệnh bùng phát hoặc có lệnh đóng cửa từ Chính phủ thì người thuê chỉ cần thông báo cho bên cho thuê là xong.

Tôi đã áp dụng phương pháp này và đã thấy nó thực sự hữu hiệu, không phải lo lắng về tiền thuê mặt bằng đồng thời giữ được mối quan hệ tốt đẹp với bên cho thuê.

Bài nghiên cứu được thực hiện dưới góc độ cá nhân nên mong mọi người góp ý để bài viết có thêm góc nhìn đa chiều và hoàn thiện hơn. Xin chân thành cám ơn.

Nguồn: Phong Nguyen – Facebook

https://giaphucland.com

Xem thêm bài viết về case pháp luật và hướng giải quyết trong thực tế

0983 888 381
Chat messenger!