Rủi ro cho người mua nhà đất khi cơ quan thuế trả hồ sơ nộp thuế TNCN

Nhà đất khi được sang tên chuyển nhượng tại Tp.Hcm hiện nay thông thường được thực hiện như sau:

  • Thực hiện việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Ở Vn hiện nay, phòng công chứng có 2 loại là của nhà nước và tư nhân. Về nguyên tắc thì cả 2 loại phòng công chứng này đều được phép chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng tài sản theo luật Vn. Tuy nhiên, thường các phòng công chứng nhà nước được đầu tư cơ sở hạ tầng cũng như con người bài bản hơn và có nhiều kinh nghiệm hơn. Vậy nên, thường các ngân hàng hoặc những người “cẩn trọng” vẫn thích dùng dịch vụ ở các phòng công chứng nhà nước.
  • Nộp hồ sơ để sang tên, thường được thực hiện ở 1 cửa thuộc ubnd các quận, huyện. Hồ sơ gồm nhiều loại giấy tờ cả bản chính lẫn copy, tùy theo yêu cầu của từng quận, huyện và từng giai đoạn. Tuy nhiên, về cơ bản là bản gốc giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng, mẫu đơn xin đăng ký biến động, tờ khai nộp thuế.

Người nộp thường là bên mua, đơn điền cũng rất đơn giản và có bán sẵn tại khu vực nộp hồ sơ. Phần đơn trong hồ sơ thường có đơn đăng ký biến động, đơn khai thuế thu nhập cá nhân của người bán, thuế trước bạ của người mua và cần chữ ký của họ.
Vì vậy khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nên có sẵn đơn này để người bán ký, tránh trường hợp cán bộ nhận hồ sơ làm khó khi người mua ký thay.

Tiếp theo hồ sơ sẽ phải qua đủ 12 bước sau khi tiếp nhận như sau:

  1. Tiếp nhận hồ sơ,
  2. Lập phiếu đề nghị và liên thông hồ sơ đến ubnd xã – phường,
  3. Xác nhận hồ sơ_ liên thông hồ sơ đến chi nhánh,
  4. Thụ lý hồ sơ,
  5. Thẩm định hồ sơ,
  6. BGĐ Chi nhánh,
  7. Văn thư,
  8. Thực hiện nghĩa vụ tài chính,
  9. Thụ lý hồ sơ,
  10. BGĐ Chi nhánh,
  11. Văn thư,
  12. Hoàn tất hồ sơ, trao giấy chứng nhận.

Trong các bước này, trước kia phức tạp nhất là bước địa chính phường, xã đi xác minh. Có đủ lý do để người mua nhà đất gặp “rắc rối” với khâu này, nhưng phổ biến nhất là nhà đất “không đúng hiện trạng”.

Thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi giao dịch mua bán nhà đất

Khoảng gần 1 năm nay, phức tạp nhất khi sang tên nhà đất ở Sài Gòn là bước thực hiện nghĩa vụ thuế ở đội trước bạ, phòng thuế quận, huyện. Nếu các hồ sơ, trong hợp đồng chuyển nhượng ghi giá thấp “theo cảm nhận” của cán bộ thuế duyệt hồ sơ, thường bị trả về và bên mua gặp rất nhiều rủi ro cũng như mất thời gian nộp, chờ đợi lại từ đầu.

Khi bị trả hồ sơ, bên mua và bán phải làm các thủ tục chứng thực bổ sung về giá bđs, lúc này bên mua ở trong thế “cầm dao đằng lưỡi” vì bên bán đã nhận đủ tiền. Nếu gặp được người tử tế, họ sẽ chấp nhận giúp bên mua ký chứng thực bổ sung, nhưng nếu bên bán “đểu” hoặc đi xa, chết, mất tích… trong giai đoạn này thì đúng là bên mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Trước đây, Tp. Hcm quy định áp thuế thu nhập cá nhân và trước bạ khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bằng việc áp thuế theo khung giá đất khu vực quy định sẵn hoặc theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng( nếu ghi mức cao hơn). Việc này được diễn ra đầu tiên trước khi nộp hồ sơ ở 1 cửa.

Tôi nghĩ, việc cơ quan thuế tự trả hồ sơ về mà không áp thuế theo khung giá quy định hoặc một hình thức khác, là vừa không đúng luật, vừa gây rắc rối, rủi ro và làm phức tạp cho các giao dịch dân sự. Bởi vì, theo lý thì không thể quy định các giao dịch dân sự bình thường theo 1 khung giá nhất định.

Trong trường hợp những mặt hàng đặc thù, độc quyền, nhà nước có thể áp giá trần để chống cạnh tranh không lành mạnh, phá giá hoặc đầu cơ cơ hội… Tuy nhiên, với các giao dịch dân sự bình thường khác, nếu không có dấu hiệu thông đồng ghi dưới giá để trốn thuế, thì 2 bên mua và bán hoàn toàn có quyền thuận mua vừa bán. Ví dụ, người ta quý nhau hoặc quan hệ thân hữu và mua bán giá rẻ cho nhau, hoặc nhiều lý do khác có thể bán giá thấp là bình thường. Trên thế giới có vô số căn nhà được giao dịch 1, 2 usd.

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu đơn vị độc lập định giá, điều tra việc thông đồng trốn thuế nếu ghi ngờ hoặc tự áp thuế theo quy định… nhưng hoàn toàn không thể trả lại hồ sơ theo “cảm tính” của cán bộ thuế hoặc vì giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thị trường.

Qua kinh nghiệm của bản thân khi mua bán nhà đất ở Châu âu và Mỹ. Tôi thấy khi giao dịch nhà đất sảy ra, thường thì người bán nhà đất phải có trách nhiệm mời 1 tổ chức hoặc cá nhân độc lập có bằng chuyên môn thẩm định giá. Tổ chức hoặc cá nhân thẩm định giá chịu trách nhiệm về tính trung thực trước pháp luật. Hồ sơ thẩm định giá được nộp cùng tờ khai thuế. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ thẩm định này để áp thuế và họ hoàn toàn không quan tâm tới giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp bao nhiêu. Làm như vậy rất chính xác, không vi phạm các quyền giao dịch dân sự khác, chống thất thu thuế và hợp tình, hợp lý.

Trước mắt, để tránh rủi ro khi giao dịch chuyển nhượng nhà đất ở Sài Gòn. Bên mua, nếu cảm thấy chưa yên tâm về giá ghi trên hợp đồng đã đủ ngưỡng “qua hồ sơ” chưa?, thì nên thực hiện 1 trong các bước sau:

  • Giữ lại lượng tiền nhất định để ràng buộc bên bán phải có trách nhiệm ký bổ sung khi bị trả hồ sơ.
  • Chứng thực hợp đồng ủy quyền của bên bán cho 1 người thứ 3 thân cận với mình, được quyền thay mặt bên bán ký phụ lục bổ sung khi bị trả hồ sơ.
  • Cho bên bán ký treo 1 hoặc nhiều hợp đồng chuyển nhượng với giá cao hơn giá hợp đồng đầu để phòng trường hợp hồ sơ bị trả về, thì có thể không cần đến bên bán ký lại ( cái này thì chắc chắn là sai luật và không phải phòng công chứng nào cũng làm).

Ngoài ra, trong hợp đồng chuyển nhượng nên đề bên mua được thay mặt bên bán thực hiện nghĩa vụ thuế. Theo dõi cập nhật tình trạng hồ sơ trên trang thông tin của quận, huyện có ghi và hướng dẫn trên giấy hẹn.

Thường cách chừng vài ba ngày trả kết quả theo giấy hẹn, bạn có thể gọi điện đến “đội thuế trước bạ” của quận, huyện, đọc 4 số cuối ghi trên giấy hẹn, yêu cầu cập nhập tình trạng hồ sơ. Nếu hồ sơ của bạn đang có vấn đề, có thể trực tiếp cung cấp bổ sung hoặc thương lượng cách giải quyết với cán bộ phụ trách. Nếu ok, bạn sẽ đỡ rất nhiều thời gian và công sức so với hồ sơ thuế bị trả về làm lại.

Người bị trả hồ sơ thuế vì lý do giá ghi trên hợp đồng thấp hơn “cảm nhận” của cán bộ thuế, nếu thực sự không có chuyện thông đồng ghi thấp hơn giá bán thực, hoàn toàn có thể khởi kiện dân sự cơ quan thuế ra tòa.

Cuối cùng, hy vọng cơ quan thuế và chính quyền thành phố sớm hiểu được vấn đề, để có cách giải quyết hợp tình, hợp lý cho người dân đỡ vất vả, rủi ro khi thực hiện các quyền dân sự của mình đang được hiến pháp và pháp luật bảo vệ.

Nguồn: FB Cà Phê Lộc Vừng

https://giaphucland.com

 

4.7/5 - (3 votes)

Bài viết liên quan mới nhất