Hiểu đúng về thời hạn sử dụng đất 50 năm để tư vấn khách hàng

[voice]

Hiện nay, nhiều khách hàng khi giao dịch mua bán đất nông nghiệp sẽ gặp trường hợp là, sổ hồng thể hiện dòng Thời hạn sử dụng đất và giá trị trị là một năm cụ thể nào đó, qua đó nhiều người mua đất sẽ hoang mang, tưởng rằng đất mình mua chỉ đến thời gian đó là hết hạn và đất phải bị thu hồi hoặc trả lại cho nhà nước.

Hãy cùng Gia Phúc Land tìm hiểu về quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất là như thế nào? hết thời hạn sử dụng đất có được tiếp tục gia hạn hay không? Thủ tục gia hạn sử dụng đất có khó không? Khi nào thì được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở? Thủ tục để chuyển đất trồng cây sang đất ở?

Tìm hiểu về thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất được ghi trên sổ hồng, có thể hiểu nôm na là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, để ở, để trồng trọt… nhằm an sinh xã hội và phát triển kinh tế. Như vậy, đó là một khoảng thời gian xác định được Luật định để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng gồm:

  • Sử dụng đất ổn định lâu dài; (mà người Việt mình hay hiểu là sử dụng vĩnh viễn).
  • Sử dụng đất có thời hạn (được thể hiện trên sổ).

“Đất có thời hạn sử dụng”, là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu, và sử dụng phần diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm.

Thời hạn sử dụng đất của các dự án bất động sản là 50 năm thì hiểu thế nào cho đúng?

Theo Luật Đất đai hiện hành, đất được phân loại thành 03 nhóm gồm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, không có quy định cụ thể loại đất nào là đất 50 năm. Tuy nhiên trên thực tế, đất 50 năm là cách gọi của người dân để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng là 50 năm.

Đất được sử dụng vào mục đích kinh tế … thì sẽ được cấp sổ đỏ có thời hạn 50 năm. Ví dụ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ …Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm gồm các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:

  • Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
  • Đất trồng cây lâu năm.
  • Đất rừng sản xuất.
  • Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
  • Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Nếu có nhu cầu thì được tiếp tục gia hạn sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm/lần.

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp.

Không quá 50 năm, khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.

  • Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
  • Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
  • Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
  • Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.

Qua đó, chúng ta có thể rút ra kết luận là thời hạn sử dụng để cơ quan nhà nước thuận tiện hơn trong việc quản lý đất đai, khi thời hạn sử dụng đất trên sổ đến hạn (trước 6 tháng), người sử dụng đất có thể đến văn phòng quản lý đất đai của huyện để làm thủ tục gia hạn và tiếp tục sử dụng, mỗi lần gia hạn sẽ được thêm 50 năm.

thoi han su dung dat 50 nam la gi

Tại sao các dự án bất động sản lớn đều chỉ cấp sổ hồng có thời hạn là 50 năm?

Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp trong nước, ngoài nước đều chỉ được giao đất là 50 năm, nhằm phòng tránh việc chủ đầu tư “ôm” đất quá lâu mà không triển khai, gây lãng phí quỹ đất, thời gian 50 năm được tính từ lúc cơ quan nhà nước chấp thuận đầu tư và cấp sổ hồng lô đất đó cho chủ đầu tư.

Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, officetel, thương mại (shophouse)… được nhà nước xác định là đất thương mại dịch vụ, Qua đó có thể giải thích tại sao thường các dự án bất động sản ven biển đều có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, thậm chí còn ngắn hơn nếu thời gian dự án triển khai bị chậm. Đó là do chủ đầu tư được giao đất từ trước nhưng không có triển khai mà để đó huy động vốn hoặc thực hiện việc chuyển nhượng M&A dự án, trong khi thời hạn sử dụng đất được tính từ lúc phê duyệt dự án và cấp sổ hồng lô đất đó cho chủ đầu tư.

Nếu hết thời hạn 50 năm đất có bị thu hồi không?

Theo khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai 2013:

  • Đất nông nghiệp nếu hết hạn có nhu cầu tiếp tục khai thác thì gia hạn tiếp.
  • Những trường hợp sử dụng đất còn lại được quyền gia hạn thêm thời gian sử dụng đất.
  • Thủ tục gia hạn sẽ được Chủ đầu tư thực hiện trước ít nhất 6 tháng, phí gia hạn từ 2-5% giá trị căn hộ.

Khi chuyển sang đất ở, quyền sử dụng đất là của các chủ sở hữu căn hộ, được cấp sổ hồng sử dụng ổn định lâu dài (vĩnh viển) như bình thường.

Đất 50 năm có tốt hay không?

Với câu hỏi trên, chắc mọi người đều cho là điên, đất sở hữu 50 năm thì tốt thế nào chứ. Hầu hết Nhà đầu tư lo ngại sau 50 năm đất sẽ bị thu hồi và bị mất trắng nên muốn sở hữu đất vĩnh viễn. Tuy nhiên đất vĩnh viễn vẫn có thể bị nhà nước thu hồi khi cần làm dự án công như cầu, đường,…

Nếu nhà nước cần thu hồi đất để làm dự án công:

  • Đối với đất vĩnh viễn nhà nước sẽ giải toả và đền bù theo bảng giá đất của thời điểm công bố dự án đầu tư công.
  • Đối với đất 50 năm nhà nước không thể thu hồi luôn mà phải đợi hết thời hạn 50 năm mới có thể thu hồi và thực hiện dự án đầu tư công.

Cho nên, ngoài mục đích sử dụng ra, đất 50 năm chỉ khác đất vĩnh viễn là chỉ cần phải làm thủ tục gia hạn là được thôi.

Bài viết cùng chủ đề về case pháp luật và hướng giải quyết thực tế

Khi nào thì được chuyển đất có thời hạn sử dụng sang đất ở.

  • Hộ gia đình, cá nhân chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).
  • Không phải khi có đơn xin chuyển là được phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu thửa đất xin chuyển mục đích thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được phép chuyển đổi lên đất ở.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất có thời hạn sử dụng là 50 năm khi có nhu cầu chuyển sang đất ở phải thực hiện theo thủ tục.

Sổ hồng thể hiện mục đích và thời hạn sử dụng đất
Sổ hồng thể hiện mục đích và thời hạn sử dụng đất

Quy trình thực hiện để chuyển từ đất trồng cây sang đất ở.

Các hồ sơ cần chuẩn bị cho việc chuyển đổi.

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, người làm hồ sơ chuyển đổi phải mang theo thẻ chứng minh hoặc thẻ căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Các bước thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

  • Bước 1. Nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
  • Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
  • Bước 3. Giải quyết yêu cầu.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nhận Thông báo và nộp tiền theo Thông báo, giữ biên lai, chứng từ nộp tiền để xuất trình khi nhận Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất).
  • Bước 4. Trao kết quả

Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

  • Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
  • Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Nguồn: Facebook
4.6/5 - (5 votes)

Bài viết liên quan mới nhất