Chia sẻ những kinh nghiệm thực tế khi đặt cọc mua nhà đất

Khi nói đến mua bán bất động sản thì giao dịch dù lớn hay nhỏ cũng dính liền với việc đặt cọc, sau đó mới ra phòng công chứng để làm thủ tục sang tên. Việc đặt cọc tưởng chừng như đơn giản, tuy nhiên cả bên mua/bán nhà đất cũng nên tìm hiểu để tránh những sai lầm khi bút sa và GÀ chết. Ở đây tôi đang đề cập tới đặt cọc bất động sản cá nhân .

Hợp đồng đặt cọc nhà đất

Thông thường việc đặt cọc sẽ chia ra 2 trường hợp phổ biến là có công chứng cọc và đặt cọc tay mà không có công chứng:

Đặt cọc viết tay và không công chứng:

Thường áp dụng với số tiền đặt cọc nhỏ không đáng kể so với giá trị của bất động sản đó . Đây cũng là trường hợp thường thấy nhất bởi tính linh động của nó. Thậm chí, việc đặt cọc này còn diễn ra mà không có bên làm chứng hay môi giới. Tuy nhiên, chính việc này sẽ dẫn đến việc thiếu đi những điều cần chú ý tối thiểu khi thực hiện hợp đồng cọc dạng này, từ đó dẫn đến những thiệt hại và tranh chấp cũng như tạo điều kiện cho các hình thức lừa đảo ngày một tinh vi hơn.

Đặt cọc có công chứng cọc:

Thường sẽ xuất hiện khi số tiền cọc khá lớn và được thực hiện ở văn phòng công chứng, việc công chứng cọc không được áp dụng với bất động sản đang cầm cố tại bank vì cần giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.

Trong trường hợp nhà đất đó đang được cầm cố tại ngân hàng, theo kinh nghiệm của tôi khi có bên muốn công chứng cọc sẽ đề xuất làm hợp đồng vay có thời hạn cố định. Tuy nhiên theo tôi thì việc này có vấn đề ở các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan thiếu nhất quán đối với nội dung thường thấy trong hợp đồng cọc tiêu chuẩn khi xuất hiện các trường hợp bỏ cọc hay đền cọc. (Rất ít người chú ý khoản này). Nên thường xảy ra khúc mắc và tranh chấp khi có vấn đề. VẪN LÀ BÚT SA VÀ GÀ CHẾT.

Hợp đồng đặt cọc và những kinh nghiệm cần biết

Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà và những lưu ý

  • Trong hợp đồng cọc, điều đầu tiên phải xác định rõ người nhận cọc có phải là người có quyền đối với tài sản / bất động sản đó hay không, nếu không phải chính chủ thì phải có giấy uỷ quyền mua bán và trong uỷ quyền phải có đề cập việc được nhận cọc và nhận tiền. tất nhiên nội dung ủy quyền càng rõ ràng và chi tiết thì tính pháp lý càng cao. Các trường hợp cha, mẹ, người thân nhận thay… ít nhất phải chứng minh được nhân thân. Tuy nhiên đây chỉ là cơ sở niềm tin để ” xuống cọc” và không có tính pháp lý. Khi tranh chấp xảy ra thì thì chúng ta lôi nhau ra tòa và xử theo LUẬT.
  • Kinh nghiệm là hợp đồng cọc cần yêu cầu cả 2 vợ chồng bên bán cùng ký để tránh bị lật kèo khi đã cọc xong, khi giá bất động sản tăng một trong 2 người đổi ý sẽ kêu tui không biết và tui không có bán. Lúc này chỉ có nước lấy lại tiền cọc mà mất đi cơ hội đầu tư.
  • Hợp đồng đặt cọc không qua công chứng nên tiến hành ở nhà của chủ tài sản, nên kiểm tra kỹ tọa độ trên sổ và bản vẽ hiện trạng có khớp nhau không. Nếu ủy quyền thì trong nội dung có từ “chuyển nhượng” hay không,…
  • Ngoài ra trong quá trình gặp nên tìm hiểu về người bán như công việc, gia đình, làm ăn … để nhận định coi họ có đang thành thật không. Lần nào cọc mình cũng nói chuyện nhiều với người bán, và tỏ ra mình sẵn sàng kiếm mua nữa. Lúc đó người bán chia sẻ nhiều lô đất khác của họ. Thậm chí dẫn mình đi xem, lúc này trong đầu xác định sẵn “ lừa tui là tui cắm biển báo lừa đảo hết các lô đất này cho khỏi bán.”
  • Tiếp đến là thông tin về Bất động sản cũng phải được thể hiện rõ ràng trên hợp đồng cọc từ diện tích đến giá cả cũng như các phương thức thanh toán khác.
  • Phải thể hiện rõ mốc thời gian như: thời gian công chứng, thời gian giao tiền…trên hợp đồng, kể cả thêm vào thời gian hiệu lực của hợp đồng cọc.
  • Các điều khoản khi giao dịch bị đơn phương huỷ ( vi phạm hợp đồng) và không thuộc trường hợp bất khả kháng, phải thể hiện rõ trách nhiệm của các bên. Kể cả thời hạn bàn giao lại tiền cọc hay số tiền phạt theo giấy đặt cọc, số tiền cụ thể bằng đơn vị vnd.
  • Các trường hợp lướt cọc phải được sự đồng ý từ phía bên bán, vì theo như hd cọc, bên bán chỉ bán cho người mua ( thể hiện trong hợp đồng) tránh việc nhập nhằng phát sinh những rắc rối sau này.
  • Khi thực hiện giao dịch phải giấy trắng mực đen và có xuống tiền cọc chứ không cọc miệng .
  • Khi giao dịch ở phòng công chứng, chừng nào nhận được tiền mới bàn giao văn bản chuyển nhượng.

Xem thêm bài viết chia sẻ kinh nghiệm

Ví dụ thực tế về cọc công chứng tài sản đang cầm cố tại bank

Lô đất trị giá 20 tỷ mà sổ thì đang cầm cố tại ngân hàng, nên bên bán yêu cầu đặt cọc 5 tỷ (lên đến 25% trị giá HĐ cọc) mới đủ tài chính rút sổ ra. Do số tiền cọc lớn nên bên mua muốn ra công chứng hợp đồng cọc.

✅ Phòng công chứng:

  • Chỉ công chứng khi đã có sổ hồng + đã xóa thế chấp mới công chứng được.
  • Hoặc có thể linh động nếu có đơn xóa thế chấp từ ngân hàng kèm theo sổ hồng.

✅ Ngân hàng:

  • Chỉ trả sổ hồng khi khách tất toán toàn bộ dư nợ, phí trả trước hạn, khoản vay đơn lẻ không phải dính chùm nhiều sổ…
  • Phải làm thủ tục xuất kho sổ hồng vì bộ phận lưu trữ và cho vay riêng. Mất thời gian nếu không có sự chuẩn bị trước.
  • Không hỗ trợ ký kết 3 bên gì cả vì sổ đang vay không được quyền mua bán nếu chưa xử lý xong nợ.

Thông thường hai bên sẽ ký trước với nhau một hợp đồng tay, tiếp theo 2 bên cùng vào Ngân hàng, Bên Mua sẽ trao tiền cho Bên bán để rút sổ, sau đó ra phòng công chứng ký HĐ Cọc Công chứng

Tình huống xấu mà 2 bên không ngờ tới : “Bên Bán có khoản nợ lớn hơn 5 tỷ (do còn lãi, phí trả trước hạn…) hoặc Bên Bán có khoản vay được cầm cố bằng nhiều sổ đất khác nhau. Ngân hàng yêu cầu Bên Bán phải quyết toán đủ mới cho rút sổ. Vì vậy hồ sơ bị treo, nếu chưa rút sổ ra phòng công chứng thì sẽ không tiến hành cho ký hợp đồng đặt cọc được. Vậy hướng xử lý ra sao khi:

  • Bên Mua lại tiếp tục “bơm tiền” để Bên Bán rút sổ ??? Số tiền quá lớn thì sao?
  • Rút xong Bên Bán không chịu đi ra phòng công chứng làm hợp đồng Cọc như đã chốt thì sao?

Giải pháp đặt cọc  khi nhà đất đang cầm cố tại ngân hàng

Với tình huống này chúng tôi có cách xử lý sau để hạn chế rủi ro nhất cho Bên Mua. Tất nhiên cũng không dễ loại trừ hết các rủi ro trong bất động sản:

  • Bước 1. Hai Bên ra Ngân hàng yêu cầu Ngân hàng phát hành văn bản xác nhận số dư nợ để tất toán khoản vay Bên Bán (tiền vay, lãi suất, phạt trả trước…) và điều kiện để rút sổ này. Tất cả những gì cấn cứ hỏi thêm ngân hàng vì ngân hàng là pháp nhâ,n ít nhất họ sẽ không dám nói bậy hay làm bậy. Nên đáng tin được.
  • Bước 2. Nếu mọi thứ đã rõ ràng, hai bên ký tay trước 1 hợp đồng cọc tự soạn.
  • Bước 3. Qua phòng công chứng ký treo hợp đồng cọc (ký, lăn tay, chưa đóng dấu phát hành).
  • Bước 4. Quay về Ngân hàng Bên Bán chuyển tiền trực tiếp vào Ngân Hàng => Làm thủ tục rút sổ và đơn xóa thế chấp.
  • Bước 5. Công chứng HĐ cọc (do chưa kịp xóa thế chấp trong ngày, nên tùy phòng công chứng chấp nhận đơn xóa thế chấp không mới làm được nên hỏi trước).
  • Bước 6. Xóa thế chấp chờ ngày công chứng.

Để an toàn hơn có thể :

  • Mời công chứng viên dịch vụ đến tại ngân hàng để công chứng. Hạn chế di chuyển và thủ tục chờ đợi.
  • Sổ công chứng HĐ cọc treo nên là bản sao y mới nhất.

Nguồn: FB Phượng Thạch + Đào Quốc Việt

https://giaphucland.com

4.8/5 - (5 votes)

Bài viết liên quan mới nhất