Cách nhận biết sốt đất và phân tích các chu kỳ của con sóng BĐS

Sốt đất cục bộ là gì?

Một chu kỳ phát triển của bất động sản luôn song hành với chu kỳ của nền kinh tế về mặt tổng thể vĩ mô. Tuy nhiên trong một chu kỳ lớn này luôn có những chu kỳ nhỏ cục bộ, Đa số các nhà đầu tư BĐS không chết chìm vì khủng hoảng của nền kinh tế, vì thời gian và biến chuyển của thị trường không quá đột ngột, mà dựa vào các phân tích vẫn có thể kịp có thời gian để rút chân ra khỏi thị trường.

Sốt đất cục bộ thường diễn ra tại một địa phương cụ thể nào đó và chu kỳ của một con sóng bất động sản diễn ra rất nhanh, có thể vài ngày hay vài tuần. Giá có hiện tượng nhảy múa và tăng thẳng đứng trong thời gian cực ngắn, sau đó sẽ lao dốc không phanh. Do đó, những nhà đầu tư non kinh nghiệm với lòng tham và thiếu kiến thức sẽ chết khi bước vào chu kỳ đóng băng của bất động sản mà chưa không kịp thoát hàng.

Nguyên nhân của sốt đất là từ đâu?

Nguyên nhân để xảy ra sốt đất cục bộ tại một địa phương nào đó, bất chấp chu kỳ lớn của thị trường bất động sản, thường do thông tin quy hoạch về hạ tầng giao thông – sân bay – cảng biển – địa giới hành chính mới – đặc khu – khu công nghiệp ….. và rất nhiều các yếu tố… mà nó làm cho bất động sản tại một địa phương cục bộ sốt nóng và tăng giá có thể là x2 x5 thậm chí x10 về giá trong một khoảng thời gian cực ngắn, sau đó giá sẽ quay đầu giam sâu và đóng băng nếu có những thông tin xấu như là thay đổi hay dừng quy hoạch, các tin đồn, thời gian triển khai … nói chung là các thông tin làm cho bất động sản xì hơi nhanh chóng như lúc nó tăng giá.

Với những nhà đầu cơ có kinh nghiệm, họ tham gia thị trường và rút nhanh chỉ sau vài ngày hoặc vài tuần; bỏ lại ở đó là những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm – những nhà đầu tư tay ngang – những người chưa bao giờ đầu tư bất động sản với lòng tham mong muốn tăng nhanh tài sản bằng cách huy động tiền mọi nơi có thể, cầm cố vay mượn để đầu tư để rồi cùng nhau chết chìm tại thị trường mà chỉ mới mấy ngày trước cò còn bay rợp trời, xe hơi kẹt đường, bụi bay mù mịt thì hôm nay lại bình yên lạ thường chỉ có nhưng người với gương mặt khắc khổ cố tìm cơ hội thoát hàng trong vô vọng. Vậy làm sao để nhận biết sốt đất và các chu kỳ của sóng bất động sản?

sot dat cuc bo la gi

Các yếu tố hình thành nên sốt đất cục bộ?

Như đã đề cập bên trên, nguyên nhân để dẫn đến các cơn sốt đất đều từ các thông tin mà ra. Qua đó chúng ta có thể phân loại thông tin theo 2 loại:

Thông tin do đồn thổi; hoặc do đội lái thổi giá tạo thị trường sốt ảo

Thông tin do đồn thổi thì thường là 50/50 có thể có hoặc cũng có thể là ảo; hoặc là đội lái thổi giá để tạo thị trường sốt ảo cục bộ. Với dạng thông tin này nó là vô cùng rủi ro, nhưng cũng là cơ hội để các nhà đầu cơ lão luyện gia tăng tài sản của mình một cách nhanh chóng. Đây cũng là mồ chôn của những nhà đầu tư non kinh nghiệm, không hiểu thị trường cũng nhưng không hiểu tính chất, khoảng cách của các con sóng trong một thị trường cục bộ diễn ra như thế nào, từ đó dẫn đến bị sa lầy hay mất hết sạch tiền cho các khoản đầu tư dạng này. Có thể kể đến các cơn sốt đất như: sân bay lưỡng dụng Técníc Hớn Quản (Bình Phước); sốt đất Ba Vì năm 2010(Hà Nội)… Và còn rất nhiều địa phương khác nữa đang diễn ra các cơn sốt đất cục bộ, chỉ vì thông tin đồn thổi khiến nhiều nhà đầu tư tay mơ ngã ngựa và ôm nợ do lòng tham khi chưa đánh giá được thông tin một cách chính xác.

Giải pháp đầu tư với thông tin đồn thổi: Khi thông tin chưa xác định được độ chính xác, nếu muốn tham gia vào thị trường chỉ có một cách, đó là tham gia vào nhanh và rút thật nhanh không được tham lam vì chỉ cần vài ngày, một tuần và lâu lắm thì một tháng, thị trường sẽ đóng băng ngay lập tức nếu có thông tin xấu. Đầu tư theo loại hình này chỉ ohù hợp với người có kinh nghiệm, chỉ sử dụng một phần vốn rất nhỏ có thể là 5% tới 10% trên tổng số vốn đầu tư, đồng thời nhà đầu tư còn phải quản trị tốt cảm xúc. Với những ai có số vốn nhỏ, ít kinh nghiệm vẫn có thể tham gia thị trường này bằng cách lướt cọc, xác định tỷ lệ thắng thua là 50/50 chuẩn bị sẵn tâm lý là lúc nào cũng có thể bị mất tiền. Mọi người xem ví dụ bên dưới để dễ hình dung:

Ví dụ : Ông A và ông B ( đều có vốn 1 tỷ) là hai người bạn, cùng nghe huyện C của tỉnh đang có thông tin tỉnh có kế hoạch xây một cây cầu kết nối huyện C với các huyện khác để giao thông đi lại thuận tiện hơn, vì từ trước tới giờ người dân đi lại bằng phà rất bất tiện và khó khăn. Với thông tin này, cả ông A và B đều muốn đầu tư vào bất động sản để có thể kiếm thêm thu nhập.

  • Trường hợp Ông A: Với kiến thức chắp vá mang hết số tiền 1 tỷ hiện có và mua được 2 lô đất, mỗi lô 500m2 với đơn giá là 500tr/lô và thanh toán đủ sau 30 ngày. chờ đợi đất tăng và bán để chốt lời. Sau hai tuần hai lô đất này đã tăng giá lên 30% với giá là 650tr/lô. Ông A không bán chốt lời mà với lòng tham, ông xuống tiền cho cả 2 lô vào ngày 30 và muốn chờ thêm một khoảng thời gian nữa để có thể thu về lợi nhuận cao hơn, sau 45 ngày có thông tin từ chính quyền rằng cây cầu này sẽ được xây dựng tại một vị trí khác do vì một lý do nào đó. Lúc này hai lô đất ông A đã mua được chào bán với giá rẻ cũng không ai mua, thị trường ở đây đóng băng hoàn toàn. Lúc này ông A bị chôn vốn hoàn toàn và rất khó gượng dậy.
  • Trường hợp đầu tư của Ông B: Với kiến thức có hệ thống, ông quyết định chỉ bỏ ra 100tr đặt cọc 2 lô đất giống ông A và thỏa thuận thanh toán đủ tiền sau 30 ngày. Ông B phân tích rằng đây mới chỉ là thông tin đồn thổi – cây cầu này nhất thiết sẽ làm nhưng bao giờ làm thì chưa biết, cũng chưa chắc con đường dẫn của cầu có được xây đúng tại vị trí hai lô đất mình đã đặt cọc mua hay không. Cũng sau hai tuần giống ông A hai lo đất này đã được khách hỏi mua lại với giá 650tr/lô. Ông B đồng ý bán và chốt lời thành công được 300tr với số vốn ban đầu 100tr. Mặc dù thông tin chưa được xác minh, nhưng với kiến thức và phân tích cụ thể ông B sẵn sàng mạo hiểm có tính toán vì một lý do nào đó ông B có thể thất bại và mất 100tr, nhưng ông vẫn còn 900tr để làm làm lại và hoàn toàn có thể chiến thắng khi có cơ hội. Giả sử ông B quyết tâm làm sẽ đầu cơ lướt cọc mỗi thương vụ là 50tr tiền cọc thì với 1 tỷ ông B hoàn toàn có thể lặp thực hiện 20 lần đầu cơ tương tự. Chỉ cần tỷ lệ thắng thua là 4/6 hay 5/5 ông B vẫn có thể thu về khoản lợi nhuận lớn sau khi trừ đi các thương vụ thất bại.

Kết luận là mọi thì trường đều có cơ hội và rủi ro, việc của nhà đầu tư cần làm đó là biết kiếm chế lòng tham, quản trị cảm xúc thật tốt, lập kế hoạch đầu tư rõ ràng, sử dụng đồng tiền một cách hiệu quả luôn chừa cho mình một con đường thứ hai chấp nhận thiệt hại nhỏ nhưng vẫn có cơ hội làm lại. Nhìn vào thực tế thì mọi người có thể thấy rằng sân bay Técnic Hớn Quảng Bình Phước thì người như ông A rất nhiều nhưng người chiến thắng lại là số ít giống như ông B. Mọi người có thểm tìm thêm trên internet để nắm rõ hơn cơn sốt đất sân bay tại Hớn Quảng

Bài viết chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản

Thông tin chính thống được xác nhận của chính quyền và chủ đầu tư

Đó là các thông tin đã được xác nhận của chính quyền và chủ đầu tư như: sốt đất sân bay Long Thành, sốt đất Nhơn Trạch với thông tin cầu Cát Lái, sốt đất Tiến Thành (Bình Thuận) khi liền kề dự án Novaworld Phan Thiết…. với dạng thông tin này thì niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường đã rõ ràng, nhưng vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà các nhà đầu tư phải biết để xác định thời điểm tham gia thị trường và thời điểm ra hàng phù hợp.

Với những nhà đầu tư lão làng, họ sẽ tham gia thị trường ở thời điểm có sóng thông tin nhập hàng với số lượng lớn giá rẻ và chờ thị trường sôi động đẩy giá bất động sản tới một mức giá kỳ vọng, sau đó thoát đa số hàng chỉ giữ lại một phần nhỏ sản phẩm vị trí đắc địa để đầu tư dài hạn, vì với những nhà đầu tư này họ luôn biết dù chủ trương – dự án đã được phê duyệt, nhưng thời gian triển khai sẽ là một bài toán khác, mà các bài toán này muốn có lời giải trong tương lai 1 năm 2 năm sẽ khó vì còn phụ thuộc các yếu tố như là – nguồn vốn – nhu cầu – độ cấp bách – và hàng loạt các yếu tố khác mà trong ngắn và trung hạn chưa thể giải quyết được.

Ngược lại, các nhà đầu tư mới ít kinh nghiệm, vốn mỏng lại tham gia thị trường với tâm thế tự tin mà không phân tích các rủi ro, mặc dù đã có thông tin được xác nhận bởi chính quyền và chủ đầu tư thì vẫn có nguy cơ chôn vốn, hay thậm chí là phá sản nếu xác định sai vị trí triển khai dự án để mua tắt đón đầu; thời điểm vào và ra hàng hay tận dụng đòn bẩy tài chính một cách mất kiểm soát và không có phương án dự phòng rủi ro.

Thông thường bất kỳ một thông tin về quy hoạch về hạ tầng giao thông – sân bay – cảng biển – địa giới hành chính mới – đặc khu – khu công nghiệp nó cũng bắt đầu từ tin đồn sau đó thông tin này được xác nhận có hoặc là không có của chính quyền và chủ đầu tư. Thị trường bất động sản tại địa phương cụ thể nào đó sẽ diễn ra theo bốn con sóng như sau:

  • Con sóng thứ nhất : Xuất hiện thông tin đồn thổi về quy hoạch, lúc này giá bất động sản tại đây sẽ tăng lên một mức mới gọi G+M1, trong đó G là giá gốc; M1 giá tăng thêm. Trường hợp nếu chỉ là thông tin đồn thổi thì chúng ta quay về ví dụ trường hợp ông A và ông B phía trên. Ngược lại thì sẽ xuất hiện con sóng thứ hai
  • Con sóng thứ hai: Thông tin chính thức về quy hoạch được xác nhận của chính quyền và chủ đầu tư, lúc này giá bất động sản tăng một mức mới G+M1+M2 sau khi đạt đỉnh ở con sóng thứ nhất đó là G+M1 ( M2 là mức giá tăng thêm ở con sóng thứ 2).
  • Con sóng thứ ba : Khi dự án chính thức được triển khai xây dựng lúc này giá bất động sản sẽ tăng lên mức giá mới, đó là G+M1+M2+M3. Sự tăng về giá giai đoạn này không có đột biến nhiều như ở con sóng thứ nhất và sóng thứ 2
  • Con sóng thứ tư: Dự án chính thức hoàn thành lúc này sẽ giá ở đây sẽ tăng nhẹ so với 3 con sóng trước đó là G+M1+M2+M3+M4.

Lưu ý là các mức giá M1,M2,M3,M4 là không giống nhau

Vậy câu hỏi đặt ra đó là rủi ro của các nhà đầu tư nằm ở đâu trong bốn con sóng này.

Rủi ro lớn nhất đó chính là khoảng thời gian giữa các con sóng là bao nhiêu thời gian, có thể 6 tháng, 1 năm 5 năm hay thậm chí là 10 năm cái này không ai có thể nói trước được vì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Thông thường các dự án hay quy hoạch của nhà nước thì thì các con sóng này cách nhau khá xa có thể mất nhiều năm.

Giải pháp đầu tư với thông tin đã được kiểm chứng: Các nhà đầu tư có số vốn nhỏ nên tham gia và thoát hàng ngay trong từng con sóng, không nên tham quá dễ bị sa lầy và chôn vốn tại đây. Với các nhà đầu tư có số vốn lớn nhàn rỗi cũng chỉ nên bỏ ra một phần vốn tối đa không quá 10% để hạn chế rủi ro, vì chưa biết khoảng cách thời gian giữa các con sóng này là bao lâu. Nếu khoảng cách giữa các con sóng quá dài thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính hay đổ tất cả số vốn hiện có vào một thị trường nào đó rất khiến các nhà đầu tư nếu thất bại hay bị chôn vốn rất lâu

Một ví dụ cụ thể đó là thị trường bất động sản Nhơn Trạch, có rất nhiều con sóng về quy hoạch đô thị và hạ tầng tai đây. Đây là thị trường vô cùng đặc biệt vì có nhiều con sóng, mà mỗi con sóng đó lại có những khoảng cách khác nhau; 4 năm có, 6 năm cũng có; 10 năm cũng có, nhưng chưa con sóng nào đi tới bước cuối cùng đó là con sóng thứ tư để kết thúc một chu kỳ. Hiện tai vẫn chưa biết mất bao lâu để tới những con sóng tiếp theo. Như cầu Cát Lái; cầu Nhơn Trạch cùng đang ở con sóng thứ nhất, cầu Phước Khánh thì đang nằm ở con sóng thứ 3 cũng chưa biết bao giờ thì tới con sóng cuối. Rồi các khu đô thị tai đây cũng vậy có nơi chỉ mới là con sóng thứ nhất, có nơi đã tới con sóng thứ 2 hoặc thứ 3; nhưng có một điều đó là khoảng cách thời gian các con sóng tại đây cách xa nhau rất là lâu và cũng không xác định được mất bao lâu để đi đến con sóng cuối cùng.

Lần nữa mình nhấn mạnh là không có thị trường hoàn hảo không có chủ đầu tư nào hoàn hảo, vì ngoài yếu tố chủ quan thì dự án cũng thường bị ảnh hưởng bởi yếu tố khách quan, vì thế nên mọi kế hoạch, dự định, cam kết đều có thể thay đổi để phù hợp với hiện tại và tương lai. Cho nên các nhà đầu tư dù có như thế nào cũng luôn chừa cho mình phương án thứ 2 thứ 3, để lại cho mình một phần vốn để làm lại nếu có thất bại. Hãy sử dụng đồng vốn thật thông minh, nên tham gia và thoát hàng trên từng con sóng thay vì đầu tư và chờ đợi nó đi qua 4 con sóng của một chu kỳ, vì không ai biết được khoảng thời gian gữ các con sóng này là bao lâu.

Một ví dụ nữa là Cảng hàng không quốc tế sân bay Long Thành bắt đầu có kế hoạch nghiên cứu vào năm 1997; được quốc hội thông qua vào năm 2015; nhưng do nhiều yếu tố mà mãi tới 1/5/2022 Chính phủ mới quyết định thi công giai đoạn dự án tỉ đô này. Các con sóng tại đây cách khá xa nhau nên đã chôn vùi khá nhiều nhà đầu tư BĐS nhiều tiền nhưng thiếu kinh nghiệm.

chu ky song dau tu bat dong san

Diễn biến của các con sóng đầu tư bất động sản ra sao?

Như đã nói bên trên, một chu kỳ phát triển của bất động sản luôn song hành với chu kỳ phát triển của nền kinh tế về mặt vĩ mô. Tuy nhiên, trong một chu kỳ lớn này luôn có những chu kỳ nhỏ diễn ra cục bộ tại một địa phương nào đó, và mỗi chu kỳ này thông thường sẽ trải qua 4 con sóng với khoảng cách thời gian khác nhau, có thể dài có thể ngắn mà rất rất và rất ít người có thể nắm bắt một cách chính xác được.

Chính cái khoảng cách về thời gian giữa các con sóng này quyết định thương vụ đầu tư của chúng ta thành công hay thất bại, vì với nguồn vốn có hạn, rất ít nhà đầu tư có thể chịu đựng được nếu phải đầu tư rất dài hạn, hoặc là bị chôn vốn nếu thị trường chuyển biến xấu và không biết khi nào mới hồi phục (không áp dụng cho những nhà đầu tư có nhiều tiền, vì bất động sản đối với họ chỉ là kênh trú ẩn dài hạn, có thể là 7 năm 10 năm hay thậm chí là 15 năm chứ không phải đầu tư thông thường như số đông).

Tùy theo tình hình thực tế mà ta có thể đi hết đủ 4 con sóng của một chu kỳ hay chỉ đỉ hết con sóng thứ nhất hay thứ 2 rồi dừng lại….. 4 con sóng trong đầu tư bất động sản ăn theo khu công nghiệp như sau:

  1. Thời điểm công bố thông tin quy hoạch: Sốt giá lần đầu => xì hơi hoặc đi ngang
  2. Thời điểm công bố thông tin khả thi (có thể kéo dài vài năm mới tới giai đoạn này): sốt giá lần 2 => xì hơi hoặc đi ngang.
  3. Thời điểm triển khai dự án (sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố: nguồn vốn – nhu cầu – độ cấp bách…mà thời gian này sẽ dài hay ngắn; nhưng thực trạng của Việt Nam hiện nay thì cứ xác định dài hạn nếu dự án đó do nhà nước triển khai) sốt giá lần 3 => xì hơi hoặc đi ngang.
  4. Thời điểm hoàn thành dự án (có thể rất nhiều năm mới tới được giai đoạn này) sốt giá lần 4; thị trường ít biến động quá lớn về giá, có thể tăng nhẹ dần đều theo thời gian và biên độ thường khá nhỏ tùy theo khu vực.

Kết lại, hiểu được chu kỳ vĩ mô của thị trường bất động sản là cần thiết, nhưng hiểu được chu kỳ thị trường bất động sản tại một địa phương cụ thể, phân tích và đánh giá thông tin để xác định được các thời điểm tham gia thị trường, thoát hàng đúng lúc đó mới chính là yếu tố giúp nhà đầu tư bảo toàn được nguồn vốn và có được những thương vụ đầu tư thành công.

Nguồn: FB Phú Ngô – Cộng đồng cho NĐT BĐS

https://giaphucland.com

4.6/5 - (5 votes)

Bài viết liên quan mới nhất